楼宇自控各系统管理运行及维修保养规程

　　一、楼宇自控系统管理运行规程

　　1、控制计算机保持开启。

　　2、每月对系统相关数据进行备份。

　　3、控制点定义，预定日程表等参数不可随意修改。

　　4、新增被控设备要注意继电器触点容量。

　　5、保持设备表面清洁。

　　6、严禁于控制电脑上运行自带软件及游戏。

　　7、当有危急、告警发生时立即查明及检修。

　　8、一切元器件、线路不得随意更改。

　　9、网络控制器，控制电脑故障应于4小时内修复：现场控制器，扩展模块故障应于8小时内修复，中间继电器故障应于2小时内修复。

　　二、楼宇自控系统管理维修保养规程

　　1、每天使用相应软件工具扫描控制电脑硬盘。

　　2、根据保养计划作系统保养。

　　3、每天监控NCV状态发现不在线故障，立即处理。

　　4、注意后备电池充电情况，每天检查一次。

　　5、注意电脑显示的各控制模块工作情况。

　　6、NCV保养时应关闭电源，其余各DDC箱可节电作业。

　　7、保养时着重检查端子接线情况及各接插件。

　　8、保养时应选择一定数量的控制点进行测试。

　　9、保养情况记录于楼宇自控系统设备检查表上。

　　三、能源计费系统管理运行规程

　　1、中央计算机保持开启，每小时抄表一次。

　　2、每月抄表一次并打印收费表格成交总工程师。

　　3、每月对抄表数据进行一次备份。

　　4、各用户定义，收费单价等参数不得随意修改。

　　5、每两周对读数很小的采样器进行检查，发现故障立即维修。

　　6、保持设备表面清洁。

　　7、严禁于计费电脑上使用自带软件游戏。

　　8、抄表仪，既非电脑故障，应于4小时内修复，各采样器和线路故障应于8小时内修复。

　　四、能源计费系统管理保养规程

　　1、每天使用相关软件、工具扫描中央计算机硬盘。

　　2、注意检查不间断电源后备电池充放电情况。

　　3、发现有电平直不正常的采样器应立即检修。

　　4、根据保养计划作系统保养。

　　5、每半年做一次电表与抄表仪数据校正。

　　6、计算机内抄表数据保存一年，以节省硬盘空间。

　　7、维修保养工作结束后填写能源计费设备检查表。

　　五、空调系统维修保养规程

　　1、空调班负责大厦空调设备的维修，并按空调系统保养计划做好设备保养。

　　2、主管工程师每年12月制定下年度的空调系统保养计划并负责组织实施。

　　3、当职人员巡查发现系统设备故障应立即进行维修，并报告主管工程师。

　　4、设备维修过程所需更换的零件，必须做详细记录。

　　5、根据系统设备的特点，重点做好除尘，润滑，更换老化部件，紧固螺丝等工作。

　　6、工作过程中注意环保，有害气体,品种等的排放必须加以限制。

　　7、注意用电，防火安全，如需烧焊，须办理动火正，并严格遵守动火作业规定。

　　8、系统保养以不影响大厦正常营运为原则，对突发性故障应在4小时内排除，逾期应向上级报告以便及时通知受影响的用户。

　　六、给排水设备设施运行管理操作规范

　　目的：

　　规范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施良好运行。

　　适用范围：

　　适用于物业管理公司辖区内给排水设备设施的运行管理

　　职责：

　　机电维修部主管负责检查给排水设备设施运行管理工作是实施情况，水泵房管理员，具体负责给排水设备设施的运行管理。

　　程序要点:

　　1、水泵房管理员应每两个小时巡视一次小区水泵房(包括机房、水池、水箱)每周巡视一次小区内主供水管止回阀以及道路上沙井、雨水井，巡视监控内容如下：

　　⑴ 水泵房有无异常声响或大的振动。

　　⑵ 电机、控制柜有无异常气味。

　　⑶ 电机温度是否正常(应不烫手)变频器散热通道是否顺畅。

　　⑷ 电压表、电流表指示是否正常控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元件是否工作正常。

　　⑸ 机械水压表与PC上显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求(正常值为4.5Kg/cm2)

　　⑹ 水池、水箱、水位是否正常。

　　⑺ 闸阀、连接处是否漏水，水泵是否漏水成线。

　　⑻ 主供水管上闸阀的井益,井裙是否完好，闸阀是否漏水、标识是否清晰。

　　⑼ 止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠。

　　⑽ 临时接驳用水情况。

　　⑾ 两水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。

　　3、水泵房管理员在巡视监控过程中发现给派回设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以解决，处理不了的问题，应及时详细地汇报给机电维修部水泵房组长或主管，请求协助解决，整改时，应严格遵守(给排水设备设施维修保养标准作业规程)

　　2、给排水管爆裂的处置

　　① 立即关闭相关的主供水管上的闸阀。

　　② 如果关闭了主供水管上相关联的闸阀后，仍不能控制小区漏水，则应关停相应的水泵。

　　③ 立即通知公共事务部及机电维修部主管，机电维修部主管联络供水公司进行抢修：公共事务部负责通知相关用水单位和用户关于停水的情况。

　　④ 在机电维修部水泵房组长或机电维修部主管的组织下，尽快开挖出所报不为水管。

　　⑤ 供水公司修好所爆部位水管后应由水泵房管理员开水试压(用正常供水压力试压看有无漏水或松动现象)

　　⑥ 确认一切正常后，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。

　　2、水泵房发生火灾时按(火警、火灾应急处理标准作业规程)处置

　　3、水泵房发生水渍时处置

　　① 视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关。

　　② 堵住漏水源。

　　③ 如果漏水较大，应立即通知电机维修部主管，同时尽力阻滞进水。

　　④ 漏水源堵住后，应立即排水。

　　⑤ 排干水后，应立即对撕毁设备设施进行除湿处理，如用干的干净抹布擦拭，热风吹干，自然通风，更换相关管线等。

　　⑥ 确认湿水已消毒，隔绝缘电阻符合要求，开机试运行，如无异常情况则可以投入正常运行。